2021年6月21日，首批9只公募REITs上市。四载事后，我国公募REITs完成了从破冰试点到打破2000亿元市值的加快跃迁，共上市66只公募REITs产物，产物数目超越中国香港、新加坡及日本市场，成为亚洲第一。

　　与此同时，公募REITs共同的分红机制为投资者带来了实其实在的收益。Wind数据显现，2021年以来，公募REITs分红金额逐年增加，合计靠近220亿元。机构设置需求兴旺，投资者构造逐渐走向多范例机构的“生态共荣”。

　　在业内助士看来，跟着市场建立与投资需求共振，公募REITs显现螺旋式上升开展态势。在低利率情况下，公募REITs或被更多资金承认，在大类资产设置格式中占有主要的计谋职位。

　　自2024年以来，公募REITs驶入开展快车道。2024年7月，《关于片面鞭策根底设备范畴不动产投资信任基金（REITs）项目常态化刊行的告诉》印发，标记着公募REITs市场正式迈入常态化阶段。

　　《告诉》将底层资产扩容至13个大类，笼盖交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、园区、文明旅游、消耗等范畴根底设备，数据中间等新型根底设备，租赁住房、水利设备、养老设备，另有契合国度严重计谋、开展计划、财产政策等请求的其他根底设备项目。《告诉》作为公募REITs的供应侧政策，具有里程碑意义，为鞭策公募REITs范围可连续增加奠基了轨制根底。

　　另外一个主要政策是于2024年2月印发的《羁系划定规矩合用指引——管帐类第4号》，明白了公募REITs的权益东西属性。中信证券研报显现，分离新管帐原则，投资者能够挑选将REITs投资作为权益东西调解计入FVOCI（以公道代价计量且其变更计入其他综合收益的金融资产）科目，使得二级市场价钱颠簸由影响投资者的利润表改变为影响资产欠债表。这有助于驱动保险机构和券商自营增长自有资金设置公募REITs的动力，成为市场合等待的潜伏长线增量资金。

　　“客岁相干管帐政策明白以后，公募REITs二级市场价钱短时间颠簸对部门机构投资者的功绩压力有所低落，机构投资者能够愈加放心经由过程持久持有和产物分红完成收益。”一名大型公募机构人士暗示。

　　Wind数据显现，2021年6月21日，9只公募REITs上市首日的总市值唯一300多亿元；2025年6月20日，已上市66只公募REITs的总市值到达2066亿元，较上年同期靠近翻倍，闪现出微弱的开展势头。

　　“公募REITs行业开展的范围、速率和质量在这几年获得了不错的成就。”中金基金立异投资部卖力人、施行总司理刘立宇暗示，底层资产范例从2021年首批上市的财产园区、仓储物流、生态环保、交通四类根底设备，逐渐拓展到保证性租赁住房、消耗、新能源、水利、市政等根底设备。

　　这此中，新资产范例项目遭到市场喜爱。以汇添富九州通医药REIT（医药仓储）和国泰君安济南能源供热REIT（供热）为例，上述两个项目标公家认购倍数别离为1192倍和813倍。停止6月20日，两者的二级市场价钱较刊行价累计涨幅别离超50%和80%，反应出投资者对新资产范例REITs的主动立场。

　　不只云云，愈加多元化的资产范例正在路上。6月18日，天下首批两只数据中间REITs——北方万国数据中间REIT、北方滋润科技REIT正式得到中国证监会准予注册的批复。统一日，中国证监会主席吴清在列席2025陆家嘴论坛时暗示，下一步将持续撑持科技企业操纵常识产权、数据资产等新型资产展开资产证券化、REITs等融资，进一步盘活科技立异范畴存量资产金融投资。

　　REITs市场快速开展过程当中，在底层资产丰硕度提拔的同时，投资者构造也连续多元化。今朝，公募REITs的持有人包罗财产本钱、券商、保险、信任、私募、银行理财、小我私家等。有业内助士暗示，应进一步增长投资者构造丰硕度，同时恰当均衡持有型和买卖型战略，激活市场活动性。

　　按照相干划定，根底设备基金该当将90%以上兼并后基金年度可供分派金额以现金情势分派给投资者。Wind数据显现，2021年、2022年、2023年、2024年和2025年以来，局部公募REITs年度累计分红别离为6.92亿元、18.46亿元、66.14亿元、83.87亿元和44.12亿元（2024年同期为33.14亿元），分红金额逐年增加，合计靠近220亿元。

　　“公募REITs在已往四年的功绩团体超越预期。”刘立宇暗示，“如许的成就是在比力庞大的经济情况和内部情况之下完成的。作为一类分红程度不变性较高的金融产物，告竣了四年前推出公募REITs产物的初志。”

　　在二级市场上，本年以来公募REITs价钱不竭走高。Wind数据显现，停止6月20日，中证REITs全收益指数本年以来的涨幅超越16%。中原大悦城贸易REIT等3只产物涨超50%。全市场66只上市产物中，除1只产物微跌以外威尼斯，其他局部完成上涨。

　　刘立宇以为，现阶段固收类产物收益率下行，分红率3%-5%的公募REITs吸收力提拔，部门预期不变、宁静性高的产物近期价钱明显上涨，收益率已低于3%。这阐明今朝具有不变分红才能的资产求过于供，没法满意资金真个设置需求。

　　“公募REITs市场供需冲突仍存，政策盈余待开释，估计将来1至2年内市场仍保持高估值，板块分化将连续。”中信建投证券研报暗示，“在风险层面，需存眷下半年集合解禁影响，部门机构止盈志愿或增强。”

　　中金公司研报以为，当前市场仍处在固收资金抢配高息资产的逻辑框架当中；从中持久角度考量，公募REITs的设置吸收力或刚崭露锋芒，将来无望跟着市场开展，开释出更大的投资代价。

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